鷹牌陶瓷 | 鷹之聲總89期
樓市還宜放眼量
文/陳嘯天
自1月26日“新國(guó)八條”調(diào)控以來，2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未平靜過：限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策接連出臺(tái)；正源、綠城、佛山等新聞事件不斷閃現(xiàn)；拐點(diǎn)、轉(zhuǎn)型、洗牌等聲音不絕于耳……是這樣嗎？
嚴(yán)肅的研究者會(huì)發(fā)現(xiàn)，恰是在這“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了三個(gè)“反常”現(xiàn)象：首先，房企高薪搶人、挖角現(xiàn)象頻現(xiàn)。今年各大房企的人才競(jìng)爭(zhēng)盛況空前。一家大型企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)人最近表示，今年項(xiàng)目上缺人明顯，公司到目前為止已經(jīng)挖了190多人，仍覺不夠，“只完成了挖人計(jì)劃的三分之一”
在很多企業(yè)面臨專業(yè)人才缺乏的困境下，今年房地產(chǎn)業(yè)人力成本明顯上升，同樣一個(gè)崗位，如果是挖來的人才，今年比去年大約漲了至少20%。
其次，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成交(面積)仍舊上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)是，今年前三季度，全國(guó)商品房成交面積達(dá)到7.12億平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)12.9%其中，僅9月單月就成交面積過1億平方米，同比大漲10%以上。
再次，大企業(yè)業(yè)績(jī)漲幅驚人。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)剛剛公布的《2011年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)Top30》榜單顯示，盡管調(diào)控不斷，但大企業(yè)業(yè)績(jī)卻大幅增長(zhǎng)：萬科同比增約39%，中海增長(zhǎng)46.8%，恒大的增幅則達(dá)到驚人的85%。
上述三個(gè)現(xiàn)象是客觀存在的事實(shí)。這到底為什么？
原因其實(shí)很簡(jiǎn)單：人們每天看到的房地產(chǎn)業(yè)信息和數(shù)據(jù)，只是局部的和片面的，主要是近40個(gè)城市的數(shù)據(jù)，另外240多個(gè)城市的數(shù)據(jù)通常是看不到的。實(shí)際上，每個(gè)月和每個(gè)季度國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的房地產(chǎn)業(yè)成交數(shù)據(jù)，總共包括了全國(guó)287個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)。而媒體在傳播市場(chǎng)信息的時(shí)候，往往偏愛報(bào)道其中主要的近40個(gè)城市———這些城市也是限購(gòu)調(diào)控的主體。
只觀察調(diào)控政策指向的近40個(gè)主要城市時(shí)，市場(chǎng)成交當(dāng)然不好，所釋放的信號(hào)當(dāng)然悲觀。
而放眼其余的240多個(gè)城市，這些城市目前還處于快速城市化的發(fā)展階段，剛性需求仍在不斷釋放，且釋放規(guī)模非常龐大，速度也非?？?。因此，盡管主要城市的成交在萎縮，但此起彼伏之間，全國(guó)商品房成交數(shù)據(jù)仍舊是同比增長(zhǎng)。只不過貢獻(xiàn)這個(gè)增長(zhǎng)的是通常所謂的三、四線城市，往往容易被媒體忽視。
房地產(chǎn)大企業(yè)由于進(jìn)入城市多、項(xiàng)目多、布局比較分散，所以在限購(gòu)政策把很多典型城市成交限制住后，還可以依托三、四線城市中的項(xiàng)目貢獻(xiàn)繼續(xù)保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，彈性和騰挪空間大是成長(zhǎng)的動(dòng)因。
如果我們能站在這個(gè)角度來看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又該如何判斷當(dāng)前和今后的形勢(shì)呢？
我認(rèn)為，可以把今年的市場(chǎng)走勢(shì)拆分為兩個(gè)階段：1月26日至6月底可稱為第一階段。在此階段，被限購(gòu)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)典型的U型走勢(shì)，3月、4月為市場(chǎng)低位。
隨后進(jìn)入第二個(gè)階段：需求在被壓抑近2個(gè)月后，越積越多；再加上很多企業(yè)為沖上半年業(yè)績(jī)，配合以價(jià)格10%左右的調(diào)整，導(dǎo)致5月、6月市場(chǎng)成交量反彈迅猛。直至主管部門再度施壓調(diào)控，市場(chǎng)自7月12日起再度低迷至今。從這些年的調(diào)控與市場(chǎng)博弈的經(jīng)驗(yàn)來看，尤其是從今年前一階段市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出，需求還是非常強(qiáng)大的，通常情況下被壓抑2~3個(gè)月之后會(huì)有自我釋放的內(nèi)在動(dòng)力。此時(shí)如果能夠主動(dòng)甚至積極地給予價(jià)格配合，成交量是可以恢復(fù)的。最近一段時(shí)間，我們發(fā)現(xiàn)，只要降價(jià)，市場(chǎng)還是有反應(yīng)。
同時(shí)，需求被壓抑后只會(huì)越積越多，無非是在什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)和以什么方式釋放，絕對(duì)不會(huì)是消失。
可以想象的是，有相當(dāng)部分需求在明年又有自我釋放的可能性。如上所述，現(xiàn)在全國(guó)三、四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)(也是我們看不見的市場(chǎng))成長(zhǎng)性非常之強(qiáng)，如果配以今年受限城市被抑制需求得以釋放的話，明年的整體市場(chǎng)沒有理由會(huì)比今年差。
其實(shí)，市場(chǎng)沒那么差，只是因?yàn)槲覀冏约旱囊曇安粔驅(qū)挕?br />
